주택관리사 자격증 경력 요건, 관리사무소장은 3년 나머지 다섯 갈래는 5년

시험은 합격, 자격증은 발급

공동주택관리법 시행령 제73조 제1항은 시·도지사가 주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후 일정 경력을 갖춘 자에게 주택관리사 자격증을 발급한다고 정합니다.

즉 시험 합격은 「주택관리사보」까지입니다. 「주택관리사」 자격증은 경력 요건을 더 충족해야 나옵니다.

중요한 것은 「합격하기 전이나 합격한 후」라는 문언입니다. 경력이 시험 전에 쌓인 것이어도 인정됩니다. 순서를 강제하지 않습니다.

경력 여섯 갈래

여섯 갈래 중 1호만 3년이고 나머지는 전부 5년입니다. 원문은 공동주택관리법 시행령 제73조에서 대조할 수 있습니다.

1호가 3년인 이유

1호는 관리사무소장으로 근무한 경력입니다. 조문은 왜 3년만 요구하는지 이유를 밝히지 않습니다 — 나머지 다섯 갈래와 다른 이유는 원문에 없습니다.

다만 세대수 요건이 붙습니다 — 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택입니다. 500세대 이상 단지의 소장 경력은 이 호에 들어가지 않습니다.

건축허가를 받아 주택과 주택 외 시설을 같은 건축물로 지은 경우에는 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물이 포함됩니다. 주상복합의 세대수 기준이 다르게 잡힙니다.

2호의 세대수 상한은 유형에 따라 다릅니다

2호는 「50세대 이상의 공동주택」입니다. 다만 상한이 아예 없는 것은 주택법 제15조 제1항 사업계획승인을 받아 지은 공동주택일 때뿐입니다. 대형 단지의 관리사무소 직원 경력도 이 유형이면 그대로 들어옵니다.

괄호 안 건축허가형(건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외 시설을 같은 건축물로 지은 경우)은 1호와 마찬가지로 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물만 포함됩니다. 「2호는 상한이 없다」는 사업계획승인형에 한정된 말입니다.

다만 제외되는 직종이 명시돼 있습니다 — 경비원, 청소원 및 소독원은 제외합니다. 「관리사무소의 직원」이라도 이 셋은 인정되지 않습니다.

주택관리업자의 임직원으로 주택관리업무에 종사한 경력도 같은 호에 들어갑니다. 단지에 소속되지 않은 경로입니다.

합산이 열려 있습니다

6호는 조문 그대로 「제1호부터 제5호까지의 경력을 합산한 기간 5년 이상」입니다. 다만 1호(3년 기준)와 2~5호(5년 기준)처럼 기준 연한이 다른 경력을 어떤 방식으로 섞어 합산하는지(단순 가산인지 환산인지)는 조문에 나와 있지 않습니다. 이 부분은 시험 시행기관인 한국산업인력공단 또는 국토교통부에 확인이 필요합니다.

2026.3.1 − 2021.3.2 = 만 5년 → 2호(관리사무소 직원 5년) 단독 충족

따라서 관리사무소장 경력이 3년 이상이면 1호로 단독 신청하는 편이 확실합니다. 서로 다른 호를 합산해야 하는 경우라면 계산 방식을 미리 확인하는 것이 안전합니다.

발급 신청은 시·도지사에게

제73조 제2항은 자격증발급신청서에 실무경력 증명서류와 사진을 첨부해 제출하도록 합니다. 전자문서도 가능합니다.

제출처가 특정돼 있습니다 — 주택관리사보 자격시험 합격증서를 발급한 시·도지사입니다. 현재 거주지가 아니라 합격증서를 준 곳입니다.

따라서 이사한 경우에도 합격 당시의 시·도에 신청해야 합니다. 혼동하기 쉬운 지점입니다.

시험은 1차·2차로 나뉩니다

제74조에 따르면 주택관리사보 자격시험은 제1차 시험과 제2차 시험으로 구분됩니다. 2차는 1차 합격자에 대해서만 실시됩니다.

출제 방식도 다릅니다 — 1차는 선택형 원칙(주관식 단답형·기입형 가미 가능), 2차는 논문형 원칙입니다. 다만 국토교통부장관이 필요하다고 인정하면 시험위원회 의결을 거쳐 2차도 선택형으로 실시할 수 있습니다.

2차의 주택관리 관계법규는 특정 과목명이 아니라 주택법·공동주택관리법·민간임대주택법·공공주택특별법·건축법 등 13개 법률 중 주택관리에 관련되는 규정을 묶은 것입니다(공동주택관리법 시행령 별표 7).

1차 합격자에게는 면제가 있습니다 — 다음 회의 시험에 한정하여 1차를 면제합니다. 국가기술자격의 2년 면제와 시험 종류가 다르므로 그대로 비교할 수 없고, 여기서는 딱 한 회라는 점만 확인됩니다.

4호 — 공무원 경력도 인정됩니다

4호는 공무원으로 주택 관련 지도·감독 및 인·허가 업무 등에 종사한 경력 5년입니다. 민간 관리 경력이 아니어도 길이 열려 있습니다.

다만 업무의 내용이 특정됩니다. 주택 관련 지도·감독과 인·허가 업무여야 하고, 단순히 주택 부서에 있었다는 사실만으로는 부족합니다.

3호의 한국토지주택공사·지방공사 경력도 같은 성격입니다. 공공 부문 경력을 5년 기준으로 인정하는 갈래입니다.

5호 — 단체 경력의 범위

뒤쪽 「공동주택관리 관련 단체」는 고시로 정해지는 목록이므로 법령만 봐서는 어느 단체가 해당하는지 알 수 없습니다. 이 글은 그 고시 목록까지는 확인하지 못했습니다.

업무 범위도 「주택 관련 업무」로 다른 호보다 넓게 적혀 있습니다. 2호·3호가 「주택관리업무」인 것과 문언이 다릅니다.

주상복합의 세대수 계산

1호와 2호 모두 괄호로 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외 시설을 같은 건축물로 지은 경우를 포함시킵니다.

이때 기준은 건축물 전체가 아니라 주택 세대수입니다 — 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물입니다.

1호 본문의 상한이 500세대인데 괄호의 상한은 300세대라는 점이 눈에 띕니다. 주택법 사업계획승인 단지와 건축허가 건축물의 기준이 다릅니다.

「합격하기 전이나 합격한 후」의 의미

제1항 본문의 이 문언은 실무상 중요합니다. 경력이 시험 합격보다 먼저 쌓였어도 인정된다는 뜻입니다.

따라서 이미 관리사무소에서 5년을 일한 사람이 시험에 합격하면 합격 직후에 바로 주택관리사 자격증을 신청할 수 있습니다.

반대로 경력이 없는 상태에서 합격했다면 합격 후에 경력을 쌓는 경로가 됩니다. 어느 쪽이든 같은 조문이 적용됩니다.

이런 경우 신청이 막힙니다 — 결격사유 다섯 가지

경력을 다 채워도 공동주택관리법 제67조 제4항에 해당하면 주택관리사등이 될 수 없고, 이미 된 사람은 자격을 잃습니다.

제74조가 1차 시험 면제와 응시 자체를 이 결격사유에 걸어 두는 이유가 여기 있습니다 — 시험 단계에서부터 결격자를 걸러내는 것입니다.

다른 자격과 비교하면

시험 합격 뒤 경력을 요구하는 구조는 사회복지사 실습 요건과 비슷한 면이 있습니다. 사회복지사 2급 실습 요건도 자격 취득에 실무 기간을 따로 둡니다.

다만 사회복지사 2급은 시험 없이 교과·실습으로 취득하는 갈래가 있고, 주택관리사는 시험 + 경력 두 관문을 모두 거칩니다. 시험 없는 취득 경로는 사회복지사 2급의 여섯 갈래에서 다룹니다.

1차 면제가 한 회뿐인 이유

제74조 제5항은 1차 합격자에게 다음 회의 시험에 한정하여 1차를 면제합니다. 기간이 아니라 회차로 세는 방식입니다.

다만 단서가 있습니다 — 다음 회 1차 시험의 시행일을 기준으로 법 제67조 제4항에 해당하는 사람에게는 면제하지 않습니다. 결격사유가 생기면 면제가 사라집니다.

제7항도 같은 방향입니다 — 1차·2차 시행일을 기준으로 제67조 제4항에 해당하는 자는 응시할 수 없습니다. 결격사유가 응시와 면제 양쪽을 막습니다.

이 글이 다루지 않는 것

자격 취소의 세부 절차, 5호 「공동주택관리 관련 단체」의 대상 명단, 경력 증명서류의 구체적 서식과 인정 방법, 관리사무소장 배치 기준(제4조 관련)은 이 글에서 확인하지 못했습니다.

근거

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